唉...我被海珠，抛弃了！

二娃说

哎妈呀，现在会挣钱的人，都喜欢单身吗？比如，今天来问我问题的这位粉丝，就让我羡慕炸了！

大家有没有发现，最近这两年呀，海珠楼市异常火热。而它的热呢，主要表现在两个方面：

第一、供应量增加

从下面数据图可以看到，2020年，海珠一手房供应套数为1693套，全年仅成交1545套。但到了2021年和2022年，供应套数、成交套数都纷纷大涨。

而在拍地方面呢，海珠也有重大变化。2020年，海珠一共只卖了2宗地块，但去年就拍了5宗。

今年呢，前面三轮集中拍地，海珠预计就有7宗靓地进行拍卖（今年有四轮拍地）。

由此可见，海珠的热度，还会持续下去。

◆ 广州第三轮集中拍地，海珠拟出让地块名单

第二、价格上涨

当我看到海珠一手房网签均价走势时，我都懵了：我的妈呀！2020年，海珠一手房均价才5.8万/㎡，怎么2022年就涨到8.7万/㎡了？

虽然说，有个别豪宅盘拉高的原因，但总体来说，海珠一手房确实涨了很多。

不过，工作/生活在海珠的朋友，你们可别得意，因为这不一定是好事！

因为，海珠热带来的蝴蝶效应，会让整个片区开始走向“豪宅化”。刚需产品越来越少，大户型越来越多，上车门槛也就越来越高了。

看到了吗？

今年以来，海珠成交的一手房中，总价500万以下房子，仅占4%！而800万以上的房子，占比高达65%！

是的，不要怀疑！海珠正在抛弃刚需。

说到这里啊，就有一个问题：你说，那些买房预算只有300-400万，在海珠工作和生活的人，要怎么办啊？

于是，他们必定会面临两个问题：

① 要么买入海珠老破小，忍受脏乱差的居住环境。

② 要么离开海珠，用远一点的距离，换取生活上的体面。

换做是你，你会怎么选？来，关注海珠楼市，预算只有300-400万的朋友，欢迎进群讨论！（超200人，可加二娃微信：wsfew2019，免费拉你进群）

很显然，大部分人会选择第二种。比如，下面这一位粉丝，她就是个很好的例子。

如聊天截图所示，这位粉丝呢，她就在海珠上班，但因为“疫情原因+自己未婚+照顾父母”等各种原因，不希望月供太大，压力太大，但又想换一套房子，改善一下居住条件，所以考虑在番禺买房。

于是，我客观的跟她分析了番禺各个楼盘的优缺点。至于最后她选择谁，那就是她的问题了......

◆ 我与粉丝部分聊天截图

巧合的是，最近我和星瀚TOD的朋友聊天时，也发现了同样的现象。

他说：“说来也奇怪哦，我们项目从去年年底，到现在，海珠客户的占比越来越多了，截止目前，已经已经去到30%。其中，东晓南附近的客户比较多。”

为什么会出现这种现象呢？

我觉得可以归纳为三点：

1）海珠的一手房，近两年虽然供应量增加了，但对比其他区域依旧还是太少了，而且价格又相当贵！很多人想买，但买不起啊！

2）海珠的二手房太破了，买得起的人，一般又下不了手。

3）星瀚TOD，均好性强，性价比高，能符合很多海珠客的需求。

不信，二娃挨个来分析给你们听！

其一，星瀚TOD符合很多海珠上班人的交通需求。

比如，市二宫-南洲这一段，一来没啥新盘卖，即便有，价格也去到7-8万/㎡了！二来，这些地方二手房都很破烂，居住条件相对较差。

所以，一些预算不高的买家，会考虑沿着2号线往南走。只需换乘一次，一个站就到星瀚TOD（陈头岗站）了。

最关键的是，星瀚TOD还是那种，一出地铁就到家的地铁上盖盘。

◆ 地铁口与小区（右侧）的位置关系

当然，晓港、中大这些地方，也会有小部分人群买星瀚。因为，他们往东走就是琶洲，这边的房价动辄10万+，没几个人能买得起！

其二、星瀚TOD的教育资源，吸引海珠西低预算的买房人！

对海珠有了解的人，应该都知道，海珠好学校不缺，但海珠西（宝岗大道-南洲）片区，教育资源却相对较弱，小学一般，中学摇号又分散，基本没啥强组合。

所以，东晓南、南洲、江泰路这些地方的部分居民，在预算不多的前提下，又想要好的教育资源，那很多人就会选择去星瀚TOD买房了。

毕竟，星瀚TOD社区内，不仅有公办幼儿园，还有九年一贯制公办名校-广外附，今年9月就能正式开学。换成是你，也会心动吧？

其三、星瀚的居住环境好，景观也不错。

说到这呢，我们同事前两天刚拍了一张照片，我发给大家看一下哈！

◆ 南站实拍图 广州房产细鹏摄

看到没有，星瀚前后没有高楼遮挡，且视野无敌。北向中高层直接看江（珠江支流），南向呢又是山景，也算是背山望水的风水格局了。

其四、星瀚TOD，所在的南站CBD，正在崛起！未来还有很多成长空间和升值潜力。

你看哈，恒大已经正式退地足球场。不出意外，城投会接手操盘。而新鸿基在南站板块的高端商业Mall也即将登场。

接下来，还有几个新盘陆续亮相，板块价值，也会逐渐提升。

◆ 南站实拍图 广州房产细鹏摄

而根据2022年的供地计划，番禺总共只有20块商服用地，南站就占了15宗。政府对这个板块的重视程度，肉眼可见。

◆ 截图来源：2022年供地蓝皮书

所以，伴随这些利好逐一兑现，星瀚的价值只会越来越高。

其五，当然，最最重要的，还是星瀚TOD的性价比高！

据二娃了解，目前星瀚主要在售4/5号楼、建面约73-107㎡户型，以及21号楼，建面约85-112㎡户型，带装修，单价仅售3.6-4万/㎡！

也就是说，一套85㎡户型 ，总价只要300多万就能拿下。

◆项目楼栋分布示意图

要知道，当下的广州市场，总价300万想买3房，可选择的板块和楼盘并不多。我能想到的也就亚运城、莲花山、江高、钟落潭、白云湖、新塘、科学城部分二手房......

但如果，你还想要“地铁口+九年一贯制公办名校”的条件，那就只有星瀚TOD可选了。

◆ 项目实景图

所以，星瀚的超高性价比，我认为是吸引海珠客户的重要原因。

哦，对了，听说星瀚TOD即将要加推3号楼，户型涵盖73㎡-107㎡户型！

首波可能先卖建面约73㎡的爆款小户型！你们看看下面户型，觉得如何呢？

◆ 建面约73㎡户型

最后，二娃弱弱地问一句：如果你在海珠上班，预算不高，你是选择海珠西老破小，还是会选择番禺新盘？

欢迎进群讨论。

对了，二娃还新建了一个VIP付费买房交流群（进群费50元，中介、媒体、销售暂不拉群），我会不定时分享一些最新楼市消息，包括热盘开盘情况、楼盘点评、小道消息、新政解读等等。想进群，可扫下图二维码。

加群、付费咨询，请扫这个二维码 ☝

° 推荐阅读 °

▼